Сопровождение залогового обеспечения по кредиту

После предоставления банком кредитного продукта под имущественный залог, работа банка с залогом не заканчивается. Банк, на основании заключенного с залогодателем договора залога, контролирует физическое состояние залога и его правовой статус, производит периодическую переоценку залога. Кроме этого, в определенных случаях, залогодатель обязан получать согласие банка на осуществление действий с залоговым обеспечением. Рассмотрим подробнее действия банка по сопровождению залога и обязанности залогодателя перед банком в отношении залогового имущества.

Действия банка по сопровождению кредита с залоговым обеспечением

  1. Контроль фактического наличия и состояния (мониторинг) предмета залога путем выезда на местонахождение залога. Сотрудник банка (как правило, сотрудник залогового подразделения) проверяет наличие, состояние, условия хранения залога. Мониторинг бывает плановый и внеплановый. Плановый мониторинг осуществляется с определенной периодичностью. Для разных видов залога периодичность разная и зависит, в том числе от внутренней залоговой политики банка. Для недвижимости периодичность мониторинга составляет 1 раз в 6 — 12 мес., для оборудования и транспорта — 1 раз в 3-6 мес., для товаров в обороте 1 раз в 1-3 мес. Внеплановый мониторинг проводиться в случае возникновения негативной ситуации по кредитному продукту (например, в случае нарушения клиентом условий кредитного договора) или наличия оперативной необходимости (например, возникновение страхового события, в результате которого предмет залога пострадал).
  2. Контроль правового статуса предмета залога. Помимо физической проверки, у залогодателя запрашиваются документы, подтверждающие право собственности на залог и документы, подтверждающие отсутствие обременений на залог со стороны третьих лиц. Могут запрашиваться и другие документы, специфичные для данного обеспечения. Например, для квартиры могут запрашиваться справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, при залоге права аренды на недвижимость, могут запрашиваться документы, подтверждающие оплату очередных арендных платежей арендодателю. При страховании предмета залога с рассрочкой платежа, банк контролирует оплату путем запроса у клиента платежных документов, подтверждающих оплату страховых взносов.
  3. Контроль стоимости и ликвидности предмета залога. В соответствии с нормативными документами ЦБ, предмет залога 1 и 2 категории качества подлежит обязательной переоценке с периодичностью 1 раз в квартал. Внеплановая переоценка осуществляется банком в случае необходимости. Это может быть изменение экономической ситуации, осуществление каких-либо действий с залогом со стороны залогодателя (вывод из-под залога, изменение физических характеристик залога, изменение правового состава прав и обременений на залог и др.), осуществление каких-либо действий с залогом со стороны банка (принятие на баланс банка, реализация банком залога в качестве обеспечения кредитных обязательств и др.).
  4. Рассмотрение и предоставление согласия/несогласия банка на планируемые залогодателем действия с предметом залога. Более подробно я рассмотрю этот пункт отдельно.
  5. Осуществление действий с залогом, направленные на идентификацию и сохранение предмета залога. Здесь имеется ввиду нанесение знаков о залоге, ограничение доступа к залогу, перемещение на территорию, подконтрольную банку, заключение договоров с третьей стороной об ответственном хранении и другое. Кроме того, на срок действия кредитного продукта, банк может принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на предмет залога. Например, при залоге автотранспорта, многие банки принимают на хранение оригиналы ПТС.
  6. В случае не возврата кредита, изъятие, предпродажная подготовка и реализация предмета залога.

Обязанности залогодателя

В договоре залога, как правило, предусмотрены следующие типовые пункты по обязательствам залогодателя в части залога. Залогодатель обязан:

  • допускать представителей банка на территорию местонахождения и предоставлять все необходимые для проверки залога документы;
  • застраховать залог и оплатить страховой взнос;
  • не ухудшать качество залога;
  • предпринимать все действия для содержания залога в надлежащем виде, в том числе оплачивать все коммунальные расходы, текущие расходы и налоги;
  • не отчуждать и не обременять правами третьих лиц (в том числе путем передачи в долгосрочную аренду, передачи в последующий залог и др.) предмет залога без согласования с банком;
  • незамедлительно сообщать банку о случаях, связанных с ухудшением залога, в том числе страховыми случаями;
  • без предварительного согласия банка не допускать перепланировок, реконструкций и иных действий, которые могут привести к изменению характеристик предмета залога;

Процедура рассмотрения банком вопроса об изменении технических параметров или состава обременений предмета залога

При залоге торгово-офисной недвижимости часто встречается ситуация, когда залогодатель планирует передать в аренду заложенную в банке недвижимость или ее часть. При передачи в долгосрочную аренду сроком от 1 года и более, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН). Однако без письменного согласия банка, ЕГРПН не зарегистрирует договор аренды. В этом случае клиент обращается в банк за согласием на передачу в аренду. При рассмотрении этого вопроса, банк запрашивает проект договора аренды, для того чтобы убедиться, что предлагаемая передача в аренду не снижает стоимость и ликвидность недвижимости. Факторами, снижающими стоимость и ликвидность, могут послужить заниженная по сравнению с рынком арендная плата (часто встречается между аффилированными компаниями), отсутствие возможности повышать арендную плату при длительном договоре аренды и другие. Банк анализирует проект договора и, либо дает согласие на передачу в аренду на предлагаемых условиях, либо вносит свои замечания и дополнения, либо не дает согласие, если клиент не принимает замечания и дополнения банка.
При передаче в аренду, для нового арендатора часто требуется перепланировка или реконструкция помещений. В этом случае, залогодатель также обращается за согласием в банк, ведь данные изменения влекут за собой изменения технических характеристик (площадь, планировка и т.л.). В банк предоставляется проектно-разрешительная документация. В случае если планируемые изменения не приведут к снижению стоимости и ликвидности недвижимости, то банк дает согласие на перепланировку или реконструкцию. Основанием для отказа может послужить отсутствие проектно-разрешительной документации при капитальной реконструкции (например, надстройка этажа, снос капитальных стен) или длительная невозможность эксплуатации заложенный недвижимости вследствие проводимых работ по реконструкции.

Вывод из-под залога имущества

При частичном погашении кредита или в ходе хозяйственной деятельности у клиента может возникнуть потребность в выводе из под залога обеспечения. При этом возможны два варианта — клиент просит вывести обеспечение без замены на другое или с предоставлением нового обеспечения. Банк оценивает новое обеспечение и, в случае, если новое обеспечение обладает стоимостью и ликвидностью не менее выводимого из-под залога, дает согласие. Новое обеспечение оформляется в залог, а действующее обеспечение выводиться из-под залога путем заключения дополнительных соглашений об изменении состава залога к договорам залога и страхования.