Оценка предмета залога при корпоративном кредитовании юридических лиц

Часто под корпоративным кредитованием понимается кредитование собственников или сотрудников компаний, сотрудничающих с банком-кредитором, то есть предоставление кредита физическим лицам — владельцам или сотрудникам компаний. Однако сами банковские сотрудники называют корпоративным кредитованием именно кредитование юридических лиц, а кредитование физических лиц, индивидуальных предпринимателей, небольших компаний называют розничным кредитованием. В этой статье о кредитовании юридических лиц под имущественные залоги — недвижимость, транспорт и оборудование, товары в обороте. В процессе развития любой компании рано или поздно встает вопрос о привлечении заемных средств. Одним из наиболее распространенных способов привлечения заемных средств является получение кредита в банке. У разных банков разные требования к заемщикам, но по сути все банки рассматривают клиентов исходя из следующих соображений:

1. финансовое состояние клиента;
2. наличие, стоимость и ликвидность залога;
3. репутация клиента, его кредитная история.

Негативная информация по любому из этих пунктов может послужить «стоп-фактором» для выдачи кредита, но часто именно залоговое обеспечение является очень важным для принятия банком решения. 

Что такое предмет залога при корпоративном кредитовании.Виды предмета залога.

Имущество, которое клиент готов заложить в обеспечение кредитного продукта, называется предметом залога. Залоговое обеспечение бывает следующих видов:

1. недвижимое имущество — помещения, здания, сооружения, земельные участки, воздушные, морские и речные суда.;
2. движимое имущество — оборудование, транспорт;
3. товары в обороте — это готовая продукция, реализуемая залогодателем или сырье и материалы, используемые в деятельности залогодателя.

Кроме того, предметом залога могут выступать ценные бумаги, денежные средства, имущественные права и др.

Собственно говоря, предметом залога может быть любой актив предприятия, на который у залогодателя есть оформленные права собственности или права пользования и залог которых не запрещен действующим законодательством.

Что такое оценка предмета залога. Основные этапы оценки.

Для определения стоимости и ликвидности залога, оформления в залог, мониторинга и страхования предмета залога, практически во всех крупных банках есть залоговые подразделения. Сотрудники этих подразделений ранее работали оценщиками и/или имеют оценочное образование. Процесс оценки предмета состоит из следующих этапов:

1. Получение от клиента всей документации, необходимой для оценки и последующего оформления в залог залогового обеспечения.
2. Физический осмотр залога с целью выяснения характеристик предмета залога, их соответствия предоставленным документам, выявления негативной или позитивной информации, непосредственно влияющей на стоимость и ликвидность залога.
3. Определение стоимости и ликвидности залога и подготовка экспертного заключения.

Таким образом под оценкой подразумевается вся совокупность действий, направленных на определение стоимости и ликвидности предмета залога. Причем в банках, как правило, определяют два вида стоимости — это рыночная стоимость и залоговая стоимость, кроме того, определяется ликвидность предмета залога — т.е. способность залога быть проданным за ограниченное время. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на залоговый дисконт, который учитывает затраты банка на реализацию и скидку на торг.

Особенности оценки

Все виды залогов, за исключением товаров в обороте, в банках оцениваются по методикам оценщиков — путем применения затратного, сравнительного и доходного подходов. Суть затратного подхода в определении стоимости объекта оценки через стоимость строительства нового такого же объекта за вычетом износа объекта оценки. Сравнительный подход определяет стоимость на основе цен предложений или цен реальных сделок купли-продажи аналогичных объектов. Доходный подход базируется на расчете дохода, который способен приносить объект оценки.
В основном банки используют сравнительный подход как наиболее достоверный, затратный и доходный применяются значительно реже и, как правило, в тех случаях когда сравнительный применить не возможно в силу отсутствия рынка купли-продажи подобных объектов. При этом, так как в банках срок на подготовку оценки предмета залога отводиться достаточно короткий (как правило 2-5 рабочих дней), а так же учитывая отсутствие необходимости у банка выполнять требования оценочного законодательства, то оценка происходит по упрощенной процедуре по сравнению с оценкой профессиональных оценщиков.

Оценка товаров в обороте имеет свою специфику, для нее нет общепринятых методик оценщиков и банки применяют свои методики, которые, как правило, базируются на анализе среднемесячных остатков товара на складе и анализе состав прав и обременений на оцениваемый товар. Так как права и обременения на товары в обороте практически не возможно контролировать, а также у залогодателя имеется возможность быстро вывезти со склада товары, то залог товаров в обороте считается наименее интересным для банков. Наиболее предпочтительным из имущественных залогов является недвижимость. Она как правило, обладает ликвидностью и состав прав и обременений на нее можно контролировать. Движимое имущество, как предмет залога, менее интересно по сравнению с недвижимостью, но лучше чем товары в обороте.

Порядок документооборота при оценке

При оценке и последующем оформлении в залог залогового обеспечения банки запрашивают ряд документов в оригинале, заверенных нотариально или самим Заемщиком и/или Залогодателем. Список может быть разным для разных банков и предметов залога, но он всегда содержит в себе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы технического учета, документы по обременениям на предмет залога и иные документы, в которых имеется ценообразующая информация. Предоставленные документы должны однозначно идентифицировать предмет залога и подтверждать заявленный Залогодателем состав прав и обременений. Все предоставленные документы хранятся банком в течение срока действия кредита и в случае невозврата кредитного продукта, используются для взыскания и реализации предмета залога.

В целом процесс оценки, принятия в залог и сопровождения залогового обеспечения в течении всего срока действия кредита, это достаточно сложный и разнообразный процесс, отдельные этапы которого более подробно можно описать в следующих статьях.

Автор статьи

Тачков Дмитрий

Эксперт по финансам. Более 5 лет работал в крупных банках РФ. Отлично разбираюсь в кредитах, микрозаймам и во всем, что с этим связано. Консультирую по поводу кредитного мошенничества в Интернет. По всем вопросам пишите в телеграм канал @nuzhen_kredit или на почту support@hcpeople.ru  

Написано статей

646

Об авторе